Giriş
Kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti sisteminde ortak mülkiyetin ve ortak yaşamın düzenlenmesinde en üst karar organıdır. Kat malikleri kurulu, taşınmazın yönetimi ve idaresine ilişkin önemli kararları almak üzere toplanır. Bu toplantılar iki şekilde yapılabilir: olağan ve olağanüstü toplantı. Her iki toplantı türü için farklı usul ve esaslar öngörülmüştür. Toplantıların usulüne uygun yapılmaması durumunda alınan kararların geçerliliği tartışmalı hale gelir ve bu toplantıların iptali gündeme gelir. Bu makalede kat malikleri kurulunun toplantı türleri, bu toplantılar için aranan şartlar ve toplantıların iptali konusu ayrıntılı olarak incelenecektir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı: Hukuki Niteliği
Kat malikleri kurulu toplantısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 29 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Kat malikleri, bu kurulda ortak yaşamı etkileyen yönetim, onarım, bakım, giderlerin tespiti gibi önemli konularda oy kullanırlar. Kurulun kararları, ortak mülkiyetin düzenli işleyişi açısından büyük önem taşır.
Toplantıların geçerli sayılabilmesi için kanunda belirlenen usul kurallarına uyulması gerekir. Aksi halde toplantı ve toplantıda alınan kararlar hukuken geçersiz sayılabilir.
Olağan ve Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Olağan Toplantı
KMK m. 29 gereğince, kat malikleri kurulu, yönetim faaliyetlerinin değerlendirilmesi ve bütçenin görüşülmesi amacıyla her yıl en az bir defa (yılda bir kez) yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır olağan olarak toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Olağan toplantı için aranan şartlar:
- Çağrı: Yönetici tarafından yapılmalıdır.
- Çağrının içeriği: Toplantı günü ve saati açıkça belirtilmelidir.
- Zamanlama: Toplantı her yıl düzenli olarak yapılmalıdır.
- Nisap: Kat malikleri kurulu, kanunda sayılan istisnalar haricinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (KMK m. 30/1). Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
- Tutanak: Toplantı tutanağı tutulmalı ve alınan kararlar açıkça belirtilmelidir.
Olağanüstü Toplantı
KMK m. 29/2 uyarınca, olağan toplantı dışında kat malikleri kurulu, aşağıdaki kişiler tarafından olağanüstü toplantıya çağrılabilir:
- Yönetici,
- Denetçi,
- Kat maliklerinin üçte birinin(1/3) istemi üzerine.
Olağanüstü toplantı için aranan şartlar:
- Çağrı: Toplantı sebebi de bildirilecek şekilde toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla yapılmalıdır. (KMK m. 29/2).(İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.)
- Gündem: Toplantı çağrısında gündem açıkça yer almalıdır.
- Nisap: Kat malikleri kurulu, kanunda sayılan istisnalar haricinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (KMK m. 30/1). Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
- Amaç: Genellikle acil ya da olağan toplantıda ele alınmayan konular içindir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısının İptali
İptal Sebepleri
Kat malikleri kurulu toplantısının iptali, toplantının usulüne aykırı yapılması veya toplantıda alınan kararların hukuka aykırı olması halinde gündeme gelir. İptal sebepleri şunlardır:
- Çağrı Usulüne Aykırılık:
- Toplantıya çağrının yazılı yapılmaması,
- Gündemin çağrıda belirtilmemesi,
- Çağrının kat maliklerine zamanında ulaşmaması.
- Toplantı Nisabının Sağlanmaması:
- Kanunda öngörülen toplantı nisabının (ilk toplantıda arsa paylarının yarısından fazlası) sağlanmaması,
- Nisap sağlanmadan toplantının yapılması ve karar alınması.
- Gündem Dışı Konuların Karara Bağlanması:
- Çağrıda yer almayan konuların toplantıda karara bağlanması.
- Kararların Kanuna veya Yönetim Planına Aykırılığı:
- Ortak mülkiyetin esaslarına veya kat malikleri hakkına zarar veren kararların alınması.
İptal Davası
- İptal davası, sulh hukuk mahkemesi nezdinde açılır (HMK m. 2/1-b).
- Dava, toplantının yapıldığı tarihten itibaren 30 gün içinde açılmalıdır (KMK m. 33/1).
- Dava konusu, toplantının usule uygun yapılıp yapılmadığı veya alınan kararların hukuka uygunluğu olur.
- Mahkeme, iptal talebini inceler ve usul eksikliği veya hukuka aykırılık varsa toplantının ve kararların iptaline karar verir.
KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ İPTALİ DAVASINDA HUSUMET (DAVACI VE DAVALI)
DAVACI: Kurul toplantısına katılan ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m.32 hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kanunun açık hükmünden de anlaşılacağı üzere, karara aykırı oy kullanan kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde toplantıya katılıp katılmadığı önemli olmaksızın altı ay içinde iptal davasının açılması gerekmektedir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok ya da mutlak butlanla hükümsüz olduğu hallerde süre koşulu aranmayacaktır.
DAVALI: Kat Mülkiyet Kanunu m.38/2 uyarınca Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Kanundan da anlaşılacağı üzere kat mülkiyeti kurulu kararlarının iptali davası, toplantıya katılan kat maliklerine karşı açılabileceği gibi kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle açılabilecektir. Yüksek Mahkeme’nin de bu konuda bir çok emsal kararı bulunmaktadır.
“Kanundaki bu düzenleme ile kararın iptalini isteyen tarafa, toplantıya katılan malikler dışında yöneticiye de husumet yöneltme hakkını tanımaktadır.” Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4021 E. , 2017/8859 K. (Aynı doğrultuda kararlar için bkz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4595 E. , 2017/9917 K., (Kapatılan) Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2011/12425 E. , 2012/2129 K., Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi 2011/3331 E. , 2011/7068 K.)
Sonuç
Kat malikleri kurulu toplantıları, ortak yaşam ve taşınmazın yönetimi için kritik öneme sahiptir. Olağan ve olağanüstü toplantıların kanunda öngörülen usullere uygun yapılması gerekir. Özellikle çağrı, gündem, toplantı nisabı ve kararların hukuka uygunluğu toplantının geçerliliği açısından belirleyicidir. Usule aykırı yapılan toplantılar veya hukuka aykırı kararlar, kat malikleri tarafından sulh hukuk mahkemesine başvurularak iptal ettirilebilir. Bu nedenle kat maliklerinin haklarını koruyabilmek için toplantı süreçlerine dikkatle katılması ve gerektiğinde iptal davası açması önemlidir.